雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高，台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數，新北板橋站上9字頭、三重8字頭，過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高，如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元，萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元，距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區，都有個案再攀區域新高，板橋莊敬路都更案「佳元植」，最高房價達每坪93.3萬元，不僅超過新板特區豪宅群房價天花板，也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元，將三重房價天花板衝至8字頭，新北蛋白區最高房價攀升至6字頭，土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案，最高房價站上6字頭，並創下區域新高，林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭，而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮，如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出，去年下半年整體房市景氣驟降，推案速度減緩、銷售期也明顯拉長，近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強，土地供給稀有加上需求穩定，使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

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買房求保值，首選2房和3房！依據樂屋網統計指出，1房以下的住宅平均單價最高，次高單價為4房以上的住宅，但若是就近5年的房價增值情況來看，2房和3房住宅則表現最佳，房價漲幅普遍達3成以上，也因2房和3房住宅是目前市場上的主流，房價也最保值。

樂屋網依據官網實價登錄資料，統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中，不同房數對房屋單價的影響。結果發現，2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元，2房為35.5萬元，3房為32.2萬元，4房以上為49.3萬元，顯見1房以下的住宅單價最高，次高單價為4房以上的住宅，之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅，多半集中在人口稠密的都市地區，這些區塊普遍房價較高，自然也會拉高單價，且因為坪數小，換算成單坪價格時，本來就容易拉高。在4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的豪宅，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

此外，不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢？樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格，得出跟房價完全不同的排序；3房型的住宅漲幅最多，達35.86％，其次為2房住宅漲幅33.46％，表現最差的卻是4房和1房，分別漲幅19.95％和17.71％。

洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價；反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過渡期產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

洪安怡表示，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

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近幾年隨著科技題材的發酵與科技大廠的進駐，愈來愈多的高薪人才薈聚高雄，特別是有護國神山進駐的楠梓，區域發展更是受益滿滿。根據元宏不動產加值服務平台彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2022年前三季楠梓貸款買房者年收入100萬以上的新增房貸占比高達26.2%，創歷史新高，短短五年時間占比從17.1%激增到如今已逼近三成，顯見楠梓的購屋族群已經產生明顯的質變，有直追傳統蛋黃區的趨勢。

而且，除了高收入人口匯聚在楠梓買房外，楠梓也是近五年來高雄38個行政區中，戶量成長最多與人口成長第二多的區域，根據高雄市民政局資料就顯示，從2018年1月至今年1月，楠梓戶數就增加7208戶，居38個行政區之冠，而且，雖然高雄近五年人口減少4萬5151人，但是楠梓人口數仍逆勢走高，增加7573人，僅次於仁武區的9277人。

對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年來高雄市政府積極招商引資，績效可觀，在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下，高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐，為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會，而這些科技新貴的湧入也帶動高雄房市快速升溫，讓區域房市產生明顯質變，楠梓就是這樣狀況下出現的高速成長區域。目前楠梓因人口成長快速，且高收入購房者明顯增加，對區域房價產生明顯帶動效果，近一年楠梓區域大樓產品房價就上漲了28.6%，直逼三成，漲勢相當驚人。近五年區域大樓平均房價也從1字頭，站穩2字頭，甚至新屋已有突破3字頭的狀況，區域前景確實不錯。

不過，周昆立也提醒，楠梓屬於原本高雄的蛋白區，區域房市能快速成長，與產業園區發展順利，特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係。由於，楠梓房價短線漲幅已不低，加上今年房市受到升息、疫情、政府打炒房的干擾，未來房市走向並不明朗，楠梓房價飆漲的勢頭是否會受阻，購屋者需要謹慎觀察。建議可特別關注台積電設置7奈米廠動向，若未來設廠不變，楠梓房市長線仍看多，若生變，投資客與自住客就有買在高點的可能，就須特別留意。

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潭子、豐原近年建設腳步加快，大量利多挹注明顯帶動剛性購屋需求，尤其潭子區擁有潭子科技園區與聚興產業園區帶動人口紅利，綠空廊道、潭子國民運動中心、國道4號豐潭段接74號也陸續完工，備受購屋族關注，其中弘富重劃區更因擁有大量綠覆，吸引不少自住客群搶進，根據實價登錄資料統計，弘富重劃區「住宅大樓均價」在五年內就有56.9%的漲幅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，74環線是兵家必爭的一線戰區，不少匝道隨著大量社區交屋，上下班時間塞車問題成為隱憂，而潭子區可開發素地不多，且因案量少，從中山路上74號沿路幾乎沒有塞車問題，國4豐潭段的開通更為此區挹注強勁撐盤利多，受到購屋族群熱烈關注，具品牌加持的個案更具備了保值抗跌的特性，房市發展備受期待。

觀察潭子區推案，以寶璽機構旗下的睿嚮建設，首發案弘富重劃區推出「睿嚮大涵」，全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀，產品規劃戶戶邊間雙面採光，目前全案預售實登揭露已來到33筆，均價約37萬。另外，同樣位於弘富重劃區的「恆山和合」目前已揭露134筆交易，均價約33萬，表現同樣亮眼，至於去年的個案「佳茂6962三期-御景莊園」則有198筆成交，均價約落在32萬元，也顯示目前潭子區已穩站3字頭，且案量穩定去化。

而同樣有國4豐潭段的加持的豐原，除了「豐原轉運中心」正式啟用，將規劃為運動產業園區的「豐富專案」也正積極規劃中，近期品牌建商久樘開發在豐原精華商圈的愛國街、中陽路上所推出的新案「久樘宸陽」，規劃37~45坪的3~4房，目前實價登錄揭露已有98筆，最高成交單價為43.8萬元，當中出現突破當地新屋總價的3筆3000萬元以上成交，而最高成交總價甚至來到3632萬元。

此外，富宇建設在當地推出的新案「大宅豐鼎」，位於豐原火車站商圈內，產品規劃37~50坪3~4房，進場時開出5字頭的區域新高價，目前在實價登錄揭露的25筆交易當中，就有10筆是每坪單價超過50萬元以上的成交。

受房市黑天鵝影響，去年全台房價漲勢逐漸放緩，不過，安坑地區在軌道經濟的加持下，區域房市表現依然相當搶眼。

軌道經濟助力 安坑房價漲幅亮眼

東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近一年在新店重點生活圈中以安康生活圈的房價漲勢最為突出，區域平均房價從每坪37.1萬元上漲到每坪43.5萬元，漲幅高達17.3%、近兩成，其後分別是安坑生活圈（12.4%）、北宜生活圈（10.4%）和央北重劃區（8.8%），且以上幾個重點生活圈的房價漲幅均超過新店區整體。對此，東森房屋新店安康加盟店副店長黃沁熏指出，新店腹地遼闊，物件種類豐富，各區塊房市各擁題材，購屋民眾可以根據自己的實際需求挑選適合的區域和物件。

▼安坑輕軌通車後，僅需30至40分鐘左右就可直達北市。（示意圖／東森房屋提供）

房價親民取勝 時間換空間CP值高

黃沁熏指出，新店位於新北外圍第一環的精華地帶，與台北市隔水相望，區域房價相當具有抗跌保值性。目前新店市中心最精華的七張生活圈、區公所、央北重劃區等地住宅大樓的平均單價普遍都落在6字頭上下，部分新建案的開價甚至可以上看7~8字頭，相對來說更適合有一定經濟實力的購屋民眾。至於預算有限的小資族、首購族則可以把目光轉向房價較為親民的安坑地區，安坑輕軌的通車為安坑提升了不少能見度，房市交易量能也因此快速走揚。

黃沁熏進一步表示，安坑輕軌通車後，僅需3、40分鐘左右就可以到達台北市，近年來愈來愈多的通勤族群入住安坑，用通勤時間換取更高CP值的房價，進而帶動區域住房需求持續增加，即使去年全台多地房市交易量能均出現萎縮跡象，但安坑地區的房市表現仍相對堅挺。目前安康生活圈是安坑房市交易最熱絡的區塊之一，安康生活圈鄰近輕軌K6、K7站，該區塊生活便利，機能一應俱全，又與陽光運動公園，安康森林公園為鄰，綠意旨趣，目前該區塊以屋齡20年上下、總價1400-1600萬的中古大樓詢問度最高，買方多為有剛性需求的自住客群。

▼（圖／東森房屋提供）

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，安坑房價基期相對較低，房市發展又極具想像空間，的確很值得購屋民眾入手，不過，短期內安坑房價補漲過快，打算短線進出的投資族群仍要謹慎進場，切忌盲目，以免買在高點，徒增未來被套牢的風險。另外，由於安坑地區靠近山坡，再加上區內老屋眾多，購屋民眾也要注意避免買到具有順向坡、海砂屋、工業宅等抗性的物件，建議打算在安坑買房的購屋民眾，還是要多做功課，或找到深耕當地的房仲業者協助，以此確保買到最能滿足自身需求的產品。

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住展雜誌表示，今年北台灣房市329檔期在台北市商辦、延推住宅案進場拉抬下，預估推案量來到新台幣4182.37億元、年增94.69%，再創歷史新高；其中住宅推案量約2229億元、年增6.27%，其餘案量來自商辦、廠辦案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣329檔推案量大增，原因為台北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場，且在土地整合成本、營建人力成本高昂下，無論商辦還是住宅產品，都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況，若區段內建案選擇多，高價新案易淪為襯托線上舊案的工具，用以拉抬區域房市賞屋來人量，為其他建案創造銷售條件。

進一步觀察北台灣各縣市推案表現，今年以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過2603.67億元；除了北台灣今年329檔期推案量最高的松山區外，大安、中山等區的新推案也不少，推案量皆逾百億元，其中大安因有多宗指標重建案公開，全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場，一級戰區三重推案量更衝破350億元，若新案如期公開，接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中；另據調查，農曆春節後，三重市況明顯回溫，建案銷況與產品總價高度相關，目前當地總價1800萬元內的產品，市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區，指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區，雖說今年329檔期百億指標案僅有1案，但受房價上漲影響，全區總推案量預估仍可達444.7億元。

今年新竹地區推案量預估約311.7億元，除熱門的新竹市東區、新竹縣竹北區接連有指標新案進場，新竹縣的湖口、新豐、新埔等區也有較大規模的新案將公開銷售；另新竹地區新推案數量增加，主因是近期當地房市熱區行情趨穩，提高業者推案意願。

成采錡表示，雖然今年房市329檔期推案量大，但仍有不少態度相對保守的業者，已將新案延後至4、5月進場，研判是想先觀察329檔期新案銷況，並等待平均地權條例子法公布，進一步調整推案策略，預估今年房市520檔期將有不少看點。

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政府開始重視社會住宅的建設與管理，積極改善社會住宅環境並提供更好的居住條件和服務，社會住宅多設於重劃區、新興區等城市發展迅速的地方，且社會住宅帶來的大量居住人口能促使該區域經濟迅速成長，房仲業者統計，雙北大型社宅周邊房價年漲幅逾 5%。

永慶房產集團根據實價登錄資料，篩選雙北地區 500 戶以上大型社會住宅周圍 1 公里內的交易資訊，觀察其房價變化。以住宅均價排序，位於台北市信義區的廣慈社宅 D 區及松山區的健康社宅分別以 85 萬元及 76.2 萬元獲得均價一、二名，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，位於市中心的廣慈社會住宅周圍交通十分便利，距離捷運永春站僅約 10 分鐘路程，且連接信義快速道路，離信義計畫區商圈約 5 分鐘車程，並可行經台 5 線直通繁華的東區商圈，便捷的交通以及開發早已成熟的生活機能，促使該區域房價維持相對高點，2022 年均價達 85.0 萬元，與 2021 年同期相較仍有 6% 漲幅。

位於松山區的健康社宅前身為「婦聯五村」，在重建施工後分成一、二區總計 4 棟 507 戶，於 2018 年 6 月開放入住。陳金萍表示，因基地原地理位置良好，周遭機能發展早已成熟，往西走有三軍總醫院松山分院，往東走則可到達饒河夜市及松山車站，健康社宅離捷運南京三民站也僅 5 分鐘路程，而來往台北松山機場更是只需開車 10 分鐘，附近還有健康國小、民生國中、介壽國中等多所名校，學區功能完備。健康社宅周圍 2022 年住宅均價落在 76.2 萬元，較 2021 年同期上漲約 4.8%，不論是自住或長期置產，都是民眾的優質選擇之一。

至於價格最親民的莫過於新北市三峽區的國光二期青年社會住宅周邊了。尚在建設中的三峽區國光二期青年社宅 2022 年周圍均價為 35.8 萬元，較 2021 年漲幅高達 14.1%。

綜觀雙北大型社宅，不難發現新北市所設社宅周邊年漲幅都有高達 7%，陳金萍分析，新北市社宅基地多建於重劃區上或鄰近的位置，像是央北社會住宅就建立在央北重劃區之上，並且是全台居住人口最多的社宅，周邊環境較為清幽，但也離捷運十四張站不遠，社宅本身也配有托育中心、便利商店等設施；土城員和青年社宅建於土城暫緩重劃區，不僅緊鄰居住人口眾多的海山站，周邊也有海山、裕民等熱鬧商圈，目前在社宅周邊也有許多建案正在興建，往後勢必會成為大型居住人口聚集地。

安邦青年社宅則坐落在中和區，往北 5 分鐘的車程即可到達 Costco 中和店，距離環狀線中和站步行只須 6 分鐘路程，待萬大線開通後，步行至萬大樹林線也只需 3 分鐘，生活機能可謂是相當完善。而根據統計，目前這幾處社宅的周邊均價都還在「4 字頭」，但漲幅落在 7% 上下，價格有一定的支撐，顯示社宅是嫌惡設施的刻板印象已被打破，社宅周邊憑藉著地段優質、機能完善的優勢，仍受到購屋族群的青睞。

陳金萍表示，社會住宅分有一般戶和優先戶，一般戶所住人群多是以上班族或是小家庭為主，不全是弱勢族群，也因政府大力推行社宅政策，加上興建社宅的地點都是鄰近捷運站或主要道路等交通便利或是重劃區內，而社宅也強調社區共享空間，提供多元的公共設施，如托嬰、運動設施、開放性圖書館等等，可跟老社區建立起非常友善的關係，強化週邊社區服務機能，成為周邊居民的好厝邊。因此，社宅對於周邊房市或許不是扣分，反而是加分。

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最近幾年，眾多國內外知名科技大廠相繼投資路竹科學園區，包括華爾卡、默克、華邦電、大立晶材等，廠商的進駐不僅讓路竹乃至整個高雄市的經濟蓬勃發展，也讓區域房市能見度快速提升。

由實價登錄資料顯示，目前路竹區透天厝的平均購屋總價約為1161萬元，相較於2019年的994萬元增加了167萬元，成長幅度達16.8%。對此，東森房屋東森房屋路竹美美加盟店襄理沈素月表示，路竹雖屬高雄的蛋白區，但未來隨著科技題材與建設題材的落實，區域房市交易量能繼續走揚的可能性很高，打算在此置產的購屋民眾不妨把握時機，提前卡位。

「以租養貸」卡位 坐等增值紅利

沈素月表示，路竹位於台南與高雄的交界，鄰近台17線、國道1號等設施，開車僅需20分鐘左右就可以到達台南市中心，區域交通機能、生活機能都相當完善。目前路竹房市交易仍以自住族群居多，除在地居民外，近年來，隨著知名大廠紛紛加碼投資路竹科學園區，當地工作崗位數量激增，也因此磁吸了許多周邊縣市的就業人口到路竹居住，帶動區域住房需求與房市交易量能的增加。

而且，鑒於路科就業人口所帶來的租屋市場，還衍生出了部分「以租養貸」的置產族群，他們專門購置路科周邊的透天厝並改成套房對外出租，如此一來既能享有穩定的租金收益，也能坐等未來房產增值的紅利。

高雄房價起飛 路竹衝2字頭

沈素月指出，前兩年建商在路竹推出了不少新建透天的案子，再加上台積電設廠對整個高雄房市的帶動效應，使得路竹透天平均購屋總價被快速墊高，去年受政府打炒房等房市黑天鵝影響，買方出價更加保守，而賣方普遍仍對後市發展頗具信心，在兩方拉鋸之下，路竹高總價案件成交速度放緩，進而導致區域平均購屋總價被拉低。但從整體來看，路竹房價仍然相當穩健，目前路竹新建透天的價格普遍落在1300~1600萬左右，而且區內已有預售華廈的成交單價衝上2字頭，顯見市場對於路竹房市發展依舊相當認可。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，路竹屬於高雄的蛋白區，房價基期相對較低，雖然目前路竹的房市熱度仍不及橋頭、楠梓、岡山等地，不過伴隨路竹科學園區和岡山路竹延伸線的大力建設，路竹房市發展相當具有想像空間，區域房價有望持續向周邊其他區域看齊，尤其未來捷運線路若正式通車，區域交通性能大幅提升，區域房價勢必會再迎來一波可觀的上漲空間，建議看好區域長線發展或有剛性需求的購屋民眾可以大膽進場，勇敢出價，爭取早日搭上資產保值與增值的列車。

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大環境不佳的情況，交通及商業發展推動房市趨於熱絡。近來台積電2奈米廠確定將落腳中部科學園區台中二期園區，中科管理局力拚8月交地，再加上被稱為「特五號」的中科西南向聯外道路預計6月全線開通，連帶帶動中科周邊包括西屯、龍井及沙鹿等地房市，建商看好該處發展，紛紛計畫推出新案。

台積電2奈米廠加速推動，預計將於2025年開始量產，將釋出4500個就業機會，華博廣告行銷總經理楊濬輔指出，若有1個家庭約2至3人計算，預計將有1萬人進入中科周邊發展，帶動中下游產業鏈及房市的剛性需求。

楊濬輔說，交通發展也是帶動房市升溫的重要元素，近來中科西南向聯外道路（特五號）工程邁入最後階段，預計6月全線開通，未來可銜接中興路、向上路六段，大幅紓解台灣大道及中科周邊車流，使得龍井、沙鹿及西屯等中科生活圈房市出現需求高於供給的情況，中古屋行情也受推升。

房仲業者指出，鄰近中科的西屯東海商圈周邊社區釋出轉手少，且因周邊精華土地稀缺，少有大面積開發案，也因此，寶輝建設及精銳近來將陸續在東海商圈推新案，都備受消費者矚目，其中精銳新案更標榜位於中台灣繁華制高點，夜間可欣賞百萬夜景及大基地、大花園與低密度，滿足科技菁英置產需求。

精銳建設指出，多年前推案的「精銳闊」今年將交屋，其中中科菁英占消費群約3成，近來將在龍井推出的新案也秉持科技族喜愛的超低建蔽率、超高綠覆率。

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台南安平區中古屋從2019年迄今，五年內平均上漲30％到50％，但因政策打房效應，目前是急漲變緩漲，區內大樓以二房和三房的成交為主，吸引偏愛慢活人士移居，即使置產，也非常容易出租，二房平車產品，每月租金可達2.8萬元。

永慶台南安平加盟店長林宏指出，台南安平區五年內的中古屋，目前的平均成交價大約介於25萬元到27萬元之間，比三年前，平均上漲30％到50％，十年內的中古屋大樓，每坪平均房價大約在23萬元到34萬元，大約比三年前上漲25％到40％。

林宏表示，二房和三房產品，是台南安平區的成交主力，四房反而比較不被喜愛，如以五年內的二房來看，加上平面車位，總價大概在780萬元到800萬元之間。

他說，以正常的情況來說，如果屋主開價合理，一個月就可成交結案，只是，安平區的中古屋房價，從2020年到2021年急漲之後，並未下滑，只是呈現緩漲格局，因此，許多屋主開價還是很強勢，在這種情況之下，成交的磨合期，有時候要拉長到三個月，甚至半年。

林宏指出，由於安平區是台南綠地比最高的區域，又有景觀優勢，它的景觀和高雄不同，有海、有河，但沒有山，因此，吸引許多外來客偏愛移居至此，使得安平區成為台南的房市熱區之一。

他強調，除了自住，置產族在此購屋之後，也不用擔心出租問題，「因為很快就被租走了」，主要的原因在於，安平五期重劃區有特定族群的租屋需求，加上安平區鄰近安平工業區和安南科技工業區、以及太陽光電和風電產業的人口居住需求，成為外來人口偏愛的長期居住之處。

更重要的是，租金超乎預期的，林宏指出，台南安平區的租金，以二房來看，每月可租到2.8萬元，還有三房以每月6萬元到8萬元出租的案例。

林宏表示，台南安平區的中古屋房價，雖然比2016年到2017年起漲之前的每坪10多萬元高，但目前每坪20多萬元，仍比其他五都房價，相對的低，未來仍將反應每年3％到5％上漲的通膨保值空間。

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